北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷

本文摘要：京高法放[2014]489号近年来，我市法院法院的房屋买卖合约纠纷案件中经常出现了一些新问题、新的情况。为统一裁判标准和执法人员尺度，市高院民一庭的组织市一、二、三中院及部分基层法院民庭开会了专题座谈会，经充份了解辩论，就该类案件审理中的涉及法律限于问题 ... 近年来，我市法院法院的房屋买卖合约纠纷案件中经常出现了一些新问题、新的情况。

京高法放[2014]489号近年来，我市法院法院的房屋买卖合约纠纷案件中经常出现了一些新问题、新的情况。为统一裁判标准和执法人员尺度，市高院民一庭的组织市一、二、三中院及部分基层法院民庭开会了专题座谈会，经充份了解辩论，就该类案件审理中的涉及法律限于问题 ... 近年来，我市法院法院的房屋买卖合约纠纷案件中经常出现了一些新问题、新的情况。为统一裁判标准和执法人员尺度，市高院民一庭的组织市一、二、三中院及部分基层法院民庭开会了专题座谈会，经充份了解辩论，就该类案件审理中的涉及法律限于问题，构成以下会议纪要内容： 一、合乎房屋现售条件的商品房预售合约的效力 出卖人并未获得商品房预售许可证清即签定预售合约出让房屋，在一审法庭辩论落幕前房屋早已竣工验收合格的，可以确认为商品房现售，当事人以出卖人并未获得商品房预售许可证祯由主张合约违宪的，未予反对。二、购票合约的效力和遵守 当事人以出卖人在签定预售书、购房意向书等购票协议时并未获得商品房预售许可证祯由，拒绝证实购票协议违宪的，未予反对，但购票协议被确认为商品房预售合约的除外。

购票协议议定后，当事人一方无正当理由拒绝接受签定房屋买卖合约，守约方控告拒绝法院强迫违约方议定买卖合同的，一般未予反对。三、基于假按揭签定房屋买卖合约的效力 当事人为收买银行贷款虚构房屋买卖事实议定买卖合同，双方并无交易房屋的现实意思回应，房屋买卖合约违宪。

当事人仍未偿还银行贷款的，对于合约违宪的法律后果可以参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》第25条的规定处置。四、房屋买卖中阴阳合约的效力 当事人在房屋买卖合约(还包括双方早已签署的网签合约)中为回避国家税收监管蓄意掩饰现实的交易价格，该价格条款违宪，但该条款违宪不影响合约其他部分的效力。当事人以躲避国家税收为由，拒绝证实买卖合同全部违宪的，未予反对。

当事人对房屋买卖合约(还包括双方早已签署的网签合约)的效力及遵守不存在争议，经审查其取名为房屋买卖，实乃赠予等其他法律不道德的，不应根据隐蔽法律不道德的性质展开处置。五、购房指标出让合约的效力 当事人签订合同将房屋(还包括征地移往用房等)的出售指标出让给他人，当事人一方主张出让合约违宪的，一般未予反对，但当事人出让经济限于住房等政策性确保住房购房指标的除外。六、无权处分合约的效力和遵守 夫妻一方予以另一方表示同意，以自己名义出让注册在自己名下的法定共计房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没所有权或者处分权为由主张房屋买卖合约违宪的，未予反对。

前款房屋早已交付给但仍未办理过户注册，不合乎《物权法》第106条第1款规定的愿意获得包含要件，买卖合同包含法律上的遵守无法，买受人拒绝继续履行买卖合同办理房屋过户注册的，法院应该释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚决不更改诉讼请求的，应该裁决上诉其诉讼请求。房屋买卖合约中止的，愿意买受人有权拒绝出卖人分担还包括赔偿金房屋差价损失在内的违约责任。前款房屋早已过户注册到买受人名下，但不合乎《物权法》第106条第1款规定的愿意获得其他包含要件，夫妻另一方依据该规定拒绝只得房屋的，予以反对。

“愿意”的辨别时点以买受人申请人过户注册时不尽相同。七、房屋共计权利人的诉讼地位与责任分担 夫妻一方出让注册在自己名下的法定共计房屋，买受人拒绝之后履行合同办理房屋过户注册，法院应该对出卖人(注册方)的不道德否包含无权处分或无权代理展开审查，并释明买受人可以申请人新增夫妻另一方作为联合被告或第三人参与诉讼，买受人不申请人的，法院可以通报夫妻另一方作为无独立国家请求权第三人参与诉讼。夫妻另一方以出卖人包含无权处分为由拒绝只得房屋的，可以作为有独立国家请求权第三人参与诉讼。夫妻另一方向法院表示同意出卖人出让房屋的，可以不新增其参与诉讼。

经审查夫妻另一方追授出卖人的处分不道德或有证据证明其以自己的不道德表示同意遵守的，包含对房屋过户注册债务的重新加入，应该裁决夫妻双方联合为买受人办理房屋过户登记手续;出卖人的不道德包含《最高人民法院关于限于〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的说明(一)》第17条第(2)项或《民法通则》第66条第1款规定的，该买卖合同对夫妻另一方具备约束力，应该裁决夫妻双方联合为买受人办理房屋过户登记手续。八、冒用签定房屋买卖合约的效力 出卖人假冒房屋所有权人名义(如假造所有权人身份证明、去找相貌近似于者假冒所有权人交易等)私自出让房屋，可以参考《合同法》第48条无权代理的规定确认房屋买卖合约违宪，该合约对房屋所有权人没约束力，但买受人有证据证明包含《合同法》第49条规定表见代理的除外。

买受人信赖出卖人拥有代理权法律外观的构成系由不能归咎于房屋所有权人的，不包含前款规定的表见代理。九、连环交易中的合约效力 房屋连环交易中，前一手房屋买卖合约被证实违宪，并不必定影响后一手房屋买卖合约的效力，法院应该根据后一手买卖合同否不存在其他法定违宪情形不予确认。但后一手买卖合同的买受人能否获得房屋权利，应该依据《物权法》第106条关于愿意获得的规定展开处置。近年来，我市法院法院的房屋买卖合约纠纷案件中经常出现了一些新问题、新的情况。

为统一裁判标准和执法人员尺度，市高院民一庭的组织市一、二、三中院及部分基层法院民庭开会了专题座谈会，经充份了解辩论，就该类案件审理中的涉及法律限于问题，构成以下会议纪要内容： 一、合乎房屋现售条件的商品房预售合约的效力 出卖人并未获得商品房预售许可证清即签定预售合约出让房屋，在一审法庭辩论落幕前房屋早已竣工验收合格的，可以确认为商品房现售，当事人以出卖人并未获得商品房预售许可证祯由主张合约违宪的，未予反对。二、购票合约的效力和遵守 当事人以出卖人在签定预售书、购房意向书等购票协议时并未获得商品房预售许可证祯由，拒绝证实购票协议违宪的，未予反对，但购票协议被确认为商品房预售合约的除外。购票协议议定后，当事人一方无正当理由拒绝接受签定房屋买卖合约，守约方控告拒绝法院强迫违约方议定买卖合同的，一般未予反对。

三、基于假按揭签定房屋买卖合约的效力 当事人为收买银行贷款虚构房屋买卖事实议定买卖合同，双方并无交易房屋的现实意思回应，房屋买卖合约违宪。当事人仍未偿还银行贷款的，对于合约违宪的法律后果可以参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》第25条的规定处置。四、房屋买卖中阴阳合约的效力 当事人在房屋买卖合约(还包括双方早已签署的网签合约)中为回避国家税收监管蓄意掩饰现实的交易价格，该价格条款违宪，但该条款违宪不影响合约其他部分的效力。

当事人以躲避国家税收为由，拒绝证实买卖合同全部违宪的，未予反对。当事人对房屋买卖合约(还包括双方早已签署的网签合约)的效力及遵守不存在争议，经审查其取名为房屋买卖，实乃赠予等其他法律不道德的，不应根据隐蔽法律不道德的性质展开处置。

五、购房指标出让合约的效力 当事人签订合同将房屋(还包括征地移往用房等)的出售指标出让给他人，当事人一方主张出让合约违宪的，一般未予反对，但当事人出让经济限于住房等政策性确保住房购房指标的除外。六、无权处分合约的效力和遵守 夫妻一方予以另一方表示同意，以自己名义出让注册在自己名下的法定共计房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没所有权或者处分权为由主张房屋买卖合约违宪的，未予反对。前款房屋早已交付给但仍未办理过户注册，不合乎《物权法》第106条第1款规定的愿意获得包含要件，买卖合同包含法律上的遵守无法，买受人拒绝继续履行买卖合同办理房屋过户注册的，法院应该释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚决不更改诉讼请求的，应该裁决上诉其诉讼请求。

房屋买卖合约中止的，愿意买受人有权拒绝出卖人分担还包括赔偿金房屋差价损失在内的违约责任。前款房屋早已过户注册到买受人名下，但不合乎《物权法》第106条第1款规定的愿意获得其他包含要件，夫妻另一方依据该规定拒绝只得房屋的，予以反对。

“愿意”的辨别时点以买受人申请人过户注册时不尽相同。七、房屋共计权利人的诉讼地位与责任分担 夫妻一方出让注册在自己名下的法定共计房屋，买受人拒绝之后履行合同办理房屋过户注册，法院应该对出卖人(注册方)的不道德否包含无权处分或无权代理展开审查，并释明买受人可以申请人新增夫妻另一方作为联合被告或第三人参与诉讼，买受人不申请人的，法院可以通报夫妻另一方作为无独立国家请求权第三人参与诉讼。

夫妻另一方以出卖人包含无权处分为由拒绝只得房屋的，可以作为有独立国家请求权第三人参与诉讼。夫妻另一方向法院表示同意出卖人出让房屋的，可以不新增其参与诉讼。

经审查夫妻另一方追授出卖人的处分不道德或有证据证明其以自己的不道德表示同意遵守的，包含对房屋过户注册债务的重新加入，应该裁决夫妻双方联合为买受人办理房屋过户登记手续;出卖人的不道德包含《最高人民法院关于限于〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的说明(一)》第17条第(2)项或《民法通则》第66条第1款规定的，该买卖合同对夫妻另一方具备约束力，应该裁决夫妻双方联合为买受人办理房屋过户登记手续。八、冒用签定房屋买卖合约的效力 出卖人假冒房屋所有权人名义(如假造所有权人身份证明、去找相貌近似于者假冒所有权人交易等)私自出让房屋，可以参考《合同法》第48条无权代理的规定确认房屋买卖合约违宪，该合约对房屋所有权人没约束力，但买受人有证据证明包含《合同法》第49条规定表见代理的除外。买受人信赖出卖人拥有代理权法律外观的构成系由不能归咎于房屋所有权人的，不包含前款规定的表见代理。九、连环交易中的合约效力 房屋连环交易中，前一手房屋买卖合约被证实违宪，并不必定影响后一手房屋买卖合约的效力，法院应该根据后一手买卖合同否不存在其他法定违宪情形不予确认。

但后一手买卖合同的买受人能否获得房屋权利，应该依据《物权法》第106条关于愿意获得的规定展开处置。十八、出卖人丧生后房屋买卖合约的遵守 出卖人在签定房屋买卖合约后丧生，买受人有权拒绝出卖人的继承人在承继遗产范围内之后履行合同债务，交付给房屋并办理房屋过户注册。法院应该依据买受人的诉讼请求裁决：“出卖人的继承人帮助买受人办理房屋过户登记手续”。十九、房屋涨价损失与一倍赔偿金的后用 出卖人具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》第8、9条规定的债权人情形，造成商品房买卖合同中止，买受人拒绝同时赔偿金房屋涨价损失和不多达已付购房款一倍损失的，可不予反对，但合约另有誓约的除外。

出卖人有证据证明两项赔偿金数额相乘过分低于买受人所不受实际损失的，可以亦须减少赔偿金总额。二十、同时主张逾期交房、办证违约金的处置 出卖人不存在违背房屋买卖合约誓约逾期交房和逾期办证的债权人不道德，买受人同时主张上述两项违约金的，可不予反对。出卖人主张两项违约金相乘数额过低的，法院可以综合买受人所不受实际损失、出卖人的罪过程度、否用于格式条款等因素，对于债权人不道德反复期间的违约金，择一高标准不予反对。商品房买卖合同誓约出卖人逾期获得初始注册和逾期办理过户注册应该缴纳违约金，买受人同时主张两项违约金的，依前款原则处置。

二十一、逾期办证违约金过低的辨别标准 出卖人主张房屋买卖合约誓约的逾期办证违约金数额显著过低，经审查买受人实际损失无法确认的，法院可以买受人已付购房款为基数，在日万分之三的标准范围内对违约金数额展开调整。二十二、违约金分别主张与分段主张的调整 房屋买卖合同纠纷中，出卖人以买受人主张的违约金数额过低作为申辩的，不应区分以下情形处置： (一)出卖人不存在多项债权人不道德，买受人分别驳回诉讼主张违约金，前诉法院早已作出处置的，后诉法院应该综合考虑到前后案件的具体情况、买受人的实际损失、前诉案件的赔偿金数额等因素综合确认赔偿金数额。(二)买受人就出卖人的同一债权人不道德分段控告主张违约金，前诉法院早已确认出卖人缴纳违约金，出卖人有证据证明前诉案件确认的违约金数额再加买受人在后案中主张的违约金数额过分低于其所不受实际损失的，应该裁决部分上诉以后全部上诉买受人的诉讼请求。

(三)买受人就出卖人的同一债权人不道德先后主张迟延遵守违约金和解除合同违约金，前诉法院早已确认出卖人分担迟延遵守违约金的，后诉法院在反对解除合同违约金时，应该扣减出卖人早已分担的迟延遵守违约金的数额。二十三、违约金诉讼时效的确认 房屋买卖合约中誓约当事人违背合约义务不应分担的违约金为数额确认的重复使用违约金的，诉讼时效期间从合约誓约的义务遵守期限期满之次日起算数;誓约违约金为按日(月)计付的之后性违约金的，以每个个别的债权分别分开限于诉讼时效，当事人在诉讼中明确提出时效申辩的，违约金维护范围为当事人控告之日前两年。期间有时效中断或终止情形的，限于《民法通则》关于诉讼时效中断或终止的涉及规定。

二十四、民间借贷与代理售房的处置 民间借贷关系的借款人在借款时开具委托书，许可贷款人(或其登录的第三人)出售借款人的房屋，贷款人(或其登录的第三人)在借款人并未偿还债务借款的情况下，以借款人名义出让其房屋，借款人主张买卖合同违宪的，一般未予反对，但贷款人与买受人不存在蓄意串通不道德，或者买受人坚称或应该告诉代理人实际没代理权或欺诈代理权的除外。贷款人应该将缴纳的购房款扣减贷款本金、合法利息等后剩下的款项及时退还给借款人。

借款人指出合约誓约的房屋出让价格显著过较低，显失公平的，可以依据《合同法》第54条第1款第(2)项的规定行使撤销权。出让价格否显著过较低的标准可以参考《最高人民法院关于限于 中华人民共和国合同法 若干问题的说明(二)》第19条的规定不予确认，即合约誓约的房屋出让价格约将近当时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视作价格显著过较低。法院应该严苛审查许可委托书的内容、买卖合同的议定和遵守否合乎市场交易习惯、买受人否实际缴纳购房款并实地查阅房屋、买受人的身份等因素综合不予确认。二十五、民间借贷与以房抵债的处置 当事人在民间借贷债务遵守期限期满前签订合同誓约，借款人逾期不偿还债务借款即不愿以自己所有(或经第三人表示同意以第三人所有)的房屋抵偿归贷款人所有，该合约实乃基础借贷债权的借贷，应该根据当事人的现实意思回应确认双方之间系由民间借贷法律关系。

贷款人可以自由选择行使以下权利：(1)贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还债务借款的，予以反对;(2)贷款人在遵守整肃义务的前提下，拒绝借款人办理房屋过户登记手续的，予以反对。房屋价值多达借贷基础借贷债权(贷款本金、合法利息等)的，贷款人不应将剩下款项归还给借款人。房屋价值以贷款人拒绝借款人办理房屋过户注册时不予确认。

当事人在民间借贷债务遵守期限期满后签订合同誓约以房抵债，性质上归属于债务遵守方式的更改，贷款人拒绝之后履行合同办理房屋过户登记手续的，予以反对。借款人指出抵债价格显著过较低，显失公平的，可以参考本纪要第24条第2款规定处置。

二十六、以房抵债与调停 当事人以债务纠纷诉至法院，在诉讼中强迫达成协议以房抵债协议的，各级法院应该严苛依据《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严苛审查各类欺诈诉讼的紧急通知》的涉及规定，增大对有可能经常出现的欺诈诉讼案件的审查力度，对抵债协议的内容一般不开具月调解书不予证实，显然必须开具月调解书的，应该报经所在法院主管副院长或庭长审查。二十七、适用范围 本纪要中的房屋买卖合约，并未在阐释中说明仅有限于于商品房交易的，即还包括商品房交易和存量房交易，但不还包括农村房屋买卖。

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